¿Es conveniente firmar un contrato de arras para traspasar un negocio?

Un contrato de arras para el traspaso de un negocio es una forma muy eficaz para demostrar que el posible comprador va en serio en la operación de compra venta. En general, a la firma de dicho acuerdo el potencial comprador depositará una suma de dinero, entre el 10% y el 25% del valor de compra total, que posteriormente se descontará del precio final.

Una vez que se ha formalizado el contrato de arras, el vendedor tiene que retirar la propiedad del mercado mientras duran las gestiones finales de la operación.

Motivos para firmar un contrato de arras en la venta de un negocio

Se puede emplear el contrato de arras por múltiples motivos pero generalmente se firma en dos casos.

  • Cuando el vendedor quiere realizar una oferta seria sobre el negocio que se traspasa y desea bloquear otras operaciones durante la negociación.
  • Cuando ya se ha terminado el periodo de negociaciones y, estando ambas partes conformes con las condiciones, quedan algunos detalles (generalmente dependientes de terceras personas) por resolver. Por ejemplo, un préstamos bancario o la aceptación del arrendador para la cesión del contrato de alquiler.

¿Cuál es la trampa de un contrato de arras o señal?

La trampa de un contrato de arras en la operación de traspaso de un negocio es que mucha gente confunde las arras con un pago aplazado del precio de compra de dicho negocio.

Esto es importante porque si no se especifica en el contrato de forma expresa que la cantidad que se anticipa es precisamente en concepto de arras como garantía de la firma definitiva de la compraventa, ninguna de las partes estará facultada para resolver unilateralmente el contrato. Es decir, es como si hubiésemos firmado el contrato de compraventa definitivo. El nombre técnico en este caso es el de arras confirmatorias.

Aún habiendo especificado que se trata de un acuerdo de arras o señal, podemos también tener problemas porque existen dos artículos en el código civil como son el 1450 o el 1451 párrafo 1 que establecen que la simple promesa de vender o comprar, habiendo conformidad en la cosa y en el precio, ya da derecho a las partes para reclamarse recíprocamente el contrato.

Para evitar caer en esta trampa, lo que ha de especificarse en este tipo de contratos es que las arras entregadas son penitenciales, es decir, aquellas que dan derecho legítimo a una de las partes a resolver unilateralmente el contrato a cambio de una indemnización (cuya cuantía es de libre elección entre las partes). De lo contrario, podemos enfrentarnos a un grave problema.

LEER  6 pasos para vender un negocio rápidamente

Es por todo lo anterior por lo que desaconsejo descargar un modelo de contrato de arras de internet. Es mucho más seguro hablar con un abogado para que nos ayude y asesore en todo el proceso.

¿Qué ocurre si una de las partes se hecha atrás después de haber firmado un contrato de arras?

En este caso, se suele aplicar lo establecido en el artículo 1454 del código civil, es decir, si el comprador se echa atrás pierde la cantidad aportada en concepto de arras y, si es el vendedor el que incumple, deberá devolver al comprador el doble de la cantidad recibida en este concepto. Denominándose esta figura en derecho como arras penales.

¿Por qué no recomiendo firmar un contrato de arras para traspasar un negocio?

El contrato de arras es una figura muy poco regulada en el ordenamiento jurídico y existen muchos riesgos de mala interpretación en caso de disputa. Existen numerosas Sentencias del Tribunal Supremo que dictaminan que todas las arras se deben considerar confirmatorias, y por lo tanto, facultan a ambas partes a exigir el cumplimiento del contrato porque la cantidad entregada a cuenta no se considera una reserva sino una parte del pago total que es aplazado.

Es mucho más «limpio» firmar directamente un contrato de compraventa con condición resolutoria para caso del impago por parte del comprador. Este impago puede producirse efectivamente por no tener acceso a financiación o porque el centro comercial o propietario del local no nos autoriza finalmente a la cesión del contrato de arrendamiento. Sea cual sea la causa que puede especificarse, o no, en el contrato.

LEER  Cómo vender tu restaurante. Plantilla de datos gratuita.

Si te ha resultado útil te pido 5 estrellas que encontrarás al principio de este artículo, me ayudas mucho. Gracias